这小区何以能创此奇迹？“炒掉”物业，业主自管，年收入550万元

青锋

对物业服务不太满意，又感觉拿物业公司没有办法，这或许是一些地方不少业主头疼的问题，但广州市海珠区祈乐苑小区却创出了新的模式，成功地解决了问题。成都商报红星新闻的报道披露，祈乐苑小区“自管十周年”，不仅物业费没有过多上涨，去年物业费、公共停车费等收入，还达到了550万元，并将这收入中的大部分用来维护小区开支和投入小区建设。青锋认为，当下对自家小区物业服务不满意的业主，不妨到广州这一小区去取取经，或者有关方面将其经验做一总结，向各地做些推广。

说起物业问题，青锋不能不提及《今日评论》群中有网友就自己成立业委会问题，拖了多年，始终没有解决，不得已要寻求媒体帮助。青锋当时看了他们的诉求后曾提醒他们要好好学一学物业法，甚至还请他们读上三十遍。因为，仅以青锋拥有的法律常识，认为他们一味请求当地办事处介入，帮他们成立业主委员会，虽有一定道理，但针对办事处相关人员推动不太积极，逐级向上反映问题，几年都没有下文，青锋认为，不如靠法律来一次性解决问题为好。

从红星新闻的报道看，广州市海珠区祁乐苑小区的业主，已经为《今日评论》群的一些网友作出了榜样，或者说已经为《今日评论》群的网友创出了可资借鉴的经验。

据报道，因对物管服务不满意，祈乐苑小区业主先是于2013年1月将承接小区管理业务的物业管理公司告上法庭，同时成立业委会。同年9月胜诉两个月后，更换物管公司。但新的物管公司服务仍然不尽如人意。该小区便于2015年2月经业主投票，再次“炒掉”了物业，自行组建了隶属业委会的物业中心，走向了自治之路。

根据已经公开的数据，祁乐苑小区有住户1500户，也算是一个住户不少的小区。该小区的主要问题是，最早的楼房建设于1999年。因年限较久，维护便成为头号需要解决的问题。

青锋注意到，祁乐苑小区业主之所以能够自制成功，就在于一开始他们就有一个好的、切实可行的管理组织架构。即设立了业委会；物业中心直属业委会，及分设机构——保安部、工程部、清洁部和行政部等；和保洁员、保安等一线物管人员。如此“最高机构业委会，中层物业中心直属业委会，和基层一线人员这样的三层架构”。同时，业委会7名骨干成员，包括企业高管、律师等均为兼职，不领薪酬。只是经业主投票同意“每年补贴给业委会2万元活动经费”。

青锋还注意到，祁乐苑小区除了事先设计好管理架构后，还制定了管理公约，需要决策的事情，以少数服从多数为原则，通过大家投票决定。据说，电动车不允许进入小区这样比较棘手的事情，就是大家投票通过并实施下来的。

遇事大家商量，大家通过投票决策，不仅增加了邻里关系的和谐度，还扩大了决策的透明度。专门聘请的财务人员，每月月底都会公布上月财务收支情况，还保证了资金用到该用的地方，减少了不应有的浪费。

正是有良好的组织架构，集体参与的管理，透明的财务制度，祁乐苑小区“自管十年”，不仅只上涨过一次物业费，也即小区的楼梯房由原来的0.7元/平方米涨至1.2元/平方米；电梯房由原来的1元/平方米涨到1.5元/平方米外，该小区去年收入总计达到了550万元，由此，很好的解决了小区的日常维护和翻新等方面的问题。

青锋并不赞成所有的小区都像广州祁乐苑小区这样进行自治，而是要因地制宜，因小区施策。但有一点不能否认，那就是祁乐苑小区“自管十周年”的经验，对那些正处在业主和物业管理矛盾不断，迫切需要解决问题的小区业主，应该有很好的借鉴作用。如《今日评论》群中的一些遭遇物业问题的网友，不妨向祁乐苑小区讨教一下，让自己的问题尽快得到解决。

作者  全国青年报刊十佳记者、作家协会会员、资深媒体人，著有《做有思想的媒体》《白纸黑字——一个新闻记者和众多高官的恩恩怨怨》。

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